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Locazioni e affitti

INTRODUZIONE
La locazione è il contratto consensuale con cui una parte definita locatore si impegna a far utilizzare un bene all'altra parte, definita conduttore e chiamata anche inquilino, per un dato tempo, in cambio di un corrispettivo (canone di locazione, pigione, o affitto).
La locazione può essere ad uso abitativo oppure ad uso diverso dall'abitazione comunemente denominata commerciale, come nel caso di uffici, negozi,botteghe, alberghi, teatri, sale cinematografiche. Quando la locazione ha per oggetto un bene produttivo ed è concessa per il suo sfruttamento economico si parla di contratto di affitto.
Il codice civile disciplina la locazione solo in relazione ad aspetti marginali; ormai la disciplina della locazione è rimessa alle leggi speciali ovvero la legge n. 392/1978 che regola le locazioni commerciali e la legge 431/1998 che disciplina le locazioni degli immobili ad uso abitativo.
Vi sono, inoltre, altri contratti di locazione diretti a soddisfare esigenze particolari come quelli transitori, per universitari, turistici, stagionali, finanziari o relativi a case popolari, immobili di lusso e residenze storiche.
Le diverse tipologie a cui ho accennato, hanno peculiarità che necessitano di una preparazione specifica; sottoporle all'attenzione di un legale è conveniente, soprattutto in caso di dubbi, per vedere riconosciuti i propri diritti in sede di contrattazione.
 
LOCAZIONI ABITATIVE
La legge n. 431/1998 prevede due diverse modalità contrattuali:

  1. Il contratto ordinario a canone libero destinato a soddisfare stabili esigenze abitative, che ha una durata minima di 4 anni con rinnovo automatico per altri 4 (4+4), a meno che il locatore non decida di avvalersi della facoltà di disdirlo nei seguenti casi:
    • il locatore intende destinare l'immobile ad uso proprio e dei familiari
    • il conduttore ha un alloggio libero e idoneo nello stesso comune
    • sono necessari interventi edilizi sull'immobile
    • il conduttore senza giustificazione non lo abita in modo continuativo
    • il locatore intende vendere l'immobile

    Alla seconda scadenza ciascuna delle parti può attivare la procedura per il rinnovo del contratto a nuove condizioni o per la rinuncia al rinnovo stesso (disdetta), comunicando la propria intenzione almeno sei mesi prima con raccomandata a.r., altrimenti il contratto s’intende rinnovato tacitamente.

  2. Il contratto conforme a contratti-tipo definiti in sede locale fra le associazioni maggiormente rappresentative della proprietà edilizia e dei conduttori: in questo caso la durata minima è di 3 anni con la possibilità di proroga per altri 2 (3+2).

In entrambi i casi la forma scritta è imposta per la validità del contratto mentre al conduttore è riconosciuta la facoltà di recedere in qualsiasi momento per gravi motivi (ad es. se necessita di un appartamento più grande oppure se intende comprar casa o trasferirsi per motivi di lavoro) e anche senza gravi motivi se pattuito contrattualmente, comunicandolo almeno 6 mesi prima con raccomandata a.r..
 
Obbligazioni del locatore (art 1575 c.c.)

  • consegnare la cosa locata in buono stato di manutenzione
  • mantenere la cosa in buono stato locativo, in modo da servire all’uso facendo le riparazioni necessarie (non quelle di piccola manutenzione che sono a carico del conduttore)
  • garantire al conduttore il pacifico godimento della cosa durante la locazione e dalle molestie dei terzi che reclamino diritti sulla cosa locata.

 
Obbligazioni del conduttore (art 1587 c.c.)

  • prendere in consegna la cosa, custodirla e osservare la normale correttezza e attenzione nel servirsene per l’uso determinato nel contratto (diligenza del buon padre di famiglia)
  • pagare puntualmente il canone di locazione
  • alla fine della locazione restituire la cosa nello stato in cui l’ha ricevuta, fatto salvo il deterioramento dovuto all’uso normale o all' usura del tempo.

 
Principi-guida per le spese di manutenzione del bene:

  • l'inquilino deve provvedere alle spese per le piccole riparazioni di modesta entità (ad es. un vetro rotto, la serratura, le chiavi, un rubinetto)
  • il locatore deve provvedere alle spese per il deterioramento della cosa locata dovuto all'invecchiamento e al normale uso
  • l'inquilino deve comunque provvedere alle spese per il funzionamento e la manutenzione dei servizi.

Concluso il contratto, le parti hanno l'onere di registrarlo se è stabilito per una durata superiore ai 30 giorni suddividendo la spesa a metà.
La cauzione garantisce il locatore per i danni arrecati alla cosa e per il pagamento dei canoni e non può essere superiore a tre mensilità; essa va restituita alla cessazione del contratto.
Vige la presunzione di buono stato locativo dell'immobile, perciò è consigliabile redigere sempre una descrizione dell'immobile per evitare contestazioni al momento della restituzione della cauzione. La riconsegna dell'immobile può avvenire mediante la semplice restituzione delle chiavi.
 
LOCAZIONI NON ABITATIVE
Nel caso di immobili urbani adibiti ad uso diverso da quello abitativo (produttivo, commerciale, artigianale, professionale), in base alla legge n. 392/1978 il contratto non può avere durata inferiore a 6 anni rinnovabili (9 nel caso in cui l'attività sia alberghiera), per garantire una certa stabilità del conduttore, il quale per gravi motivi e, se pattuito nel contratto, per qualunque ragione può recedere dal contratto dando un semestre di preavviso mentre il locatore , alla prima scadenza, può recedere solo se gli serve a titolo personale (per abitarci, esercitare un'attività produttiva o se deve demolirlo per ricostruirlo o ristrutturarlo completamente); il canone invece è liberamente determinato dalle parti.
Il conduttore può cedere il contratto a terzi e può sublocare l'immobile anche senza il consenso del locatore, dandone comunicazione tramite raccomandata a.r., purchè venga ceduta o affittata insieme la relativa azienda.
Il locatore, se intende vendere l'immobile affittato con attività che comporta contatti diretti col pubblico, deve riconoscere al conduttore il diritto di prelazione notificandogli tramite ufficiale giudiziario il prezzo di vendita e le altre condizioni contrattuali; il conduttore avrà poi 60 giorni per esercitarla e, in caso affermativo, altri 30 giorni per pagare il prezzo.
Il conduttore, se c’è attività di contatto col pubblico, quando il rapporto cessa ha diritto ad una indennità per la perdita dell’avviamento.
 
ALTRE FORME LOCATIVE
Le locazioni transitorie sono una categoria speciale di locazioni ad uso abitativo e si distinguono perchè non mirano a soddisfare esigenze abitative stabili e durature.
Ne sono alcuni esempi la locazione a scopo di villeggiatura o quella conclusa dallo studente nel luogo dove frequenta l'università o quella del lavoratore che, residente con la famiglia in altra città, necessita di essere più vicino al posto di lavoro.
Il locatore e l'inquilino possono concordare liberamente la durata del contratto mentre l'importo del canone dovrà far riferimento ai contratti-tipo concertati fra le organizzazioni più rappresentative dei proprietari e dei conduttori.
Per stabilire se siamo di fronte ad un contratto transitorio non si deve far riferimento alla sua durata, di norma non inferiore a 30 giorni né superiore a 18 mesi, ma alla natura dell'esigenza abitativa soddisfatta con la locazione che, solitamente non costituisce la residenza normale e continuativa dell'inquilino.
Le esigenze transitorie per il locatore e il conduttore (ad es. per separazione o divorzio, motivi di studio o lavoro, salute o familiari) devono essere inserite nel contratto di locazione con allegati i documenti.
Nelle locazioni di natura transitoria non è ipotizzabile il tacito rinnovo, perciò il rapporto è destinato a cessare alla scadenza, senza alcun bisogno di disdetta.
 
L’AFFITTO
L’affitto è il contratto con il quale una parte, a fronte di un corrispettivo (canone), si obbliga per un determinato tempo a far godere all’altra una cosa produttiva mobile o immobile, affinché ne tragga e ne faccia propri i frutti in conformità alla destinazione economica della cosa stessa.
Essendo il rapporto fondato sulla fiducia nella capacità dell’affittuario, la legge non consente il subaffitto senza il consenso del locatore salvo patto contrario.
L'affittuario non può cambiare la destinazione economica del bene locato altrimenti il locatore può chiedere la risoluzione del contratto.
Oggetto può essere un fondo rustico, una cava oppure un complesso di cose coordinate ed organizzate per una funzione produttiva (un edificio attrezzato come albergo, una fabbrica, un’azienda).
Il caso più comune di affitto è quello di fondo rustico in cui il locatore, verso il corrispettivo di un canone periodico, concede all’affittuario il godimento di un fondo coltivabile per l’esercizio di un’impresa agricola. L’affittuario cura la gestione e ne fa propri i frutti pagando un equo canone di affitto. La durata del contratto non può essere inferiore a 15 anni per dar modo di programmare l’attività produttiva sul lungo periodo.
 
IL LEASING
La locazione finanziaria detta anche leasing è un contratto atipico risultante dalla combinazione di tre figure contrattuali tipiche (vendita a rate o con riserva di proprietà, locazione, mutuo).
Elemento base del leasing è la concessione in godimento di beni strumentali (impianti industriali, macchinari, auto o immobili) da parte di un soggetto concedente, che di solito è un operatore specializzato o una società finanziaria ad un altro soggetto utilizzatore o concessionario, che di solito è un professionista o un imprenditore, il quale li impiega per la propria attività pagando un canone periodico con la possibilità, alla scadenza del rapporto, di scegliere se rinnovare il contratto, restituire il bene al concedente o esercitare un'opzione di acquisto ad un prezzo residuo finale già concordato.
Il leasing più usato nella prassi è il leasing finanziario, nel quale ad esempio un imprenditore che abbia la necessità di un bene strumentale, anziché farsi finanziare da una banca per l’acquisto, si rivolge ad una impresa di leasing, la quale acquista il bene e glielo concede in uso per un determinato periodo di tempo, non breve, contro il pagamento di un canone di leasing.
 
LICENZA E SFRATTO DAGLI IMMOBILI LOCATI
Attraverso il procedimento per la convalida di licenza o di sfratto, il locatore può ottenere la libera disponibilità dell'immobile locato entro il termine pattuito oppure la corresponsione di quanto stabilito per il godimento del bene.
La licenza presuppone che il contratto non sia scaduto, cosìcchè l'intimazione ha carattere preventivo per ottenere dal giudice un accertamento della scadenza del rapporto e di condanna al rilascio dell'immobile prima della scadenza del contratto; ha la funzione importante di evitare un tacito rinnovo del rapporto locativo.
Lo sfratto si riferisce invece ad una scadenza già maturata o ad un inadempimento dell'obbligo di pagare il canone che giustifica la risoluzione del contratto.
Il procedimento per ottenere la convalida di sfratto può essere di due tipi:

  1. per finita locazione: quando il contratto è scaduto o sta per scadere;
  2. per morosità: in caso di mancato pagamento del canone decorsi venti giorni dalla scadenza prevista, oppure in caso di mancato pagamento, nel termine previsto, delle spese accessorie quando l'importo non pagato superi quello di due mensilità del canone.

In tutti i casi la procedura si avvia con una intimazione, del locatore a lasciare libero l'immobile, con contestuale citazione in udienza del conduttore per la convalida.