Comunione e condominio

INTRODUZIONE
Se avete la fortuna di abitare in una villa indipendente, questa materia vi attrae meno, ma se nel vostro edificio vi sono altri appartamenti, il diritto condominiale può esservi utile. Disciplinato dagli artt. 1117-1139 c.c. e disp. att. c.c. 61-72 è stato oggetto di una riforma alla fine del 2012 che ha tentato di portare maggior trasparenza e democrazia nei rapporti condominiali.
I motivi di litigio all'interno di un condominio sono molteplici: dal poco rispetto degli spazi comuni ai rumori molesti al parcheggio selvaggio ecc...
Per evitare tutto ciò è però sufficiente usare un pò di buon senso.

CONDOMINIO, PARTI COMUNI E TABELLE MILLESIMALI
Il condominio è l'edificio, diviso per piani o porzioni di piano, nel quale coesistono parti comuni e parti esclusive; ciascun condomino ha la proprietà esclusiva di uno o più appartamenti e un diritto di comproprietà sulle parti comuni dell'edificio.
Si parla di supercondominio quando più edifici costituiti in condominio godono di servizi comuni appartenenti ai proprietari delle singole unità immobiliari comprese nei fabbricati (ad esempio viali, giardini, servizi di riscaldamento, impianti sportivi).
Si parla invece di condominio minimo quando vi sono solo due-tre-quattro famiglie partecipanti al condominio. Anche in questo caso, indipendentemente dal numero dei partecipanti, si applicheranno le norme sul condominio statuite dal codice civile.Il condomino è proprietario delle parti comuni per la sua quota che è espressa in millesimi; i millesimi vanno a formare la tabella millesimale.
Vi sono poi tabelle diverse per servizi diversi: per le spese di proprietà, per le spese di riscaldamento e per le quote d’acqua.
Le parti comuni di un condominio sono rappresentate dal terreno su cui sorge l'edificio e dai muri maestri, dal tetto e dal sottotetto, dalle scale e dai pianerottoli, dall'atrio e dai cortili, dai sistemi centralizzati per la ricezione del segnale televisivo e qualunque flusso informatico.
L'uso, l'occupazione e la manutenzione delle parti comuni sono condivisi tra i condomini.
Non è consentito all'interno del complesso condominiale creare ingombro nelle parti comuni, bloccare un accesso comune, occupare un corridoio oppure modificare uno spazio comune. La recente riforma prevede la possibilità di modificare la destinazione d'uso delle parti comuni in seguito a deliberazione assembleare.
I millesimi rappresentano la quota parte dei proprietari del condominio e sono il riferimento per il calcolo delle maggioranze e delle spese. Sono riportati nelle tabelle di proprietà e nelle tabelle di gestione. Nella maggior parte dei fabbricati i millesimi di proprietà sono decisi di fatto dal costruttore del palazzo in tabelle allegate al regolamento condominiale.
Il costruttore, nei primi rogiti di vendita, pone una clausola che prevede l'accettazione da parte dell'acquirente del regolamento e delle tabelle millesimali allegate.
Le tabelle millesimali possono essere modificate anche nell'interesse di un solo condomino quando risulta che sono conseguenza di un errore oppure per le mutate condizioni di una parte dell'edificio con diminuzione o incremento di superfici delle unità immobiliari (ad esempio la sopraelevazione del sottotetto) ma che devono aumentare di almeno 1/5 le proporzioni precedenti.

IL REGOLAMENTO DI CONDOMINIO E GLI ORGANI DEL CONDOMINIO
Il regolamento condominiale è un vero e proprio contratto con il quale i partecipanti alla comunione disciplinano l’utilizzo della cosa comune; è obbligatorio quando vi sono più di 10 condomini.
In genere ogni condominio ha un proprio regolamento.
Esso consiste in un atto che descrive l’immobile e definisce le parti comuni, stabilendone l’uso e fissando la quota di partecipazione dei singoli proprietari, le norme per la tutela del decoro dell’edificio, l’attività dell’assemblea e i compiti dell’amministratore; al regolamento sono allegate le tabelle millesimali che ne ripartiscono le spese.
Il regolamento di condominio può essere contrattuale, predisposto dall'originario unico proprietario-costruttore all'atto della prima vendita delle unità immobiliari oppure assembleare approvato con un numero di voti che rappresenti almeno la metà dei condomini intervenuti all'assemblea, titolari di almeno la metà dei millesimi dell'edificio.
Gli organi del condominio sono l’amministratore e l’assemblea dei condomini che vota a maggioranza semplice per gli atti di ordinaria amministrazione ed a maggioranza qualificata (2/3 del valore dell'edificio) per le delibere aventi ad oggetto innovazioni che migliorano l'uso o il rendimento delle cose comuni.
L’assemblea è l’organo deliberante del condominio che adotta provvedimenti che riguardano l'interesse comune e non incidono sulle proprietà esclusive dei singoli condomini.
Almeno una volta l’anno i condomini devono essere convocati in assemblea ordinaria per fare il punto della gestione e manutenzione dell’immobile.

Questa assemblea decide riguardo:

  • la conferma e la retribuzione dell’amministratore
  • l'approvazione del rendiconto
  • l'approvazione del preventivo delle spese ordinarie e la loro ripartizione
  • le opere di straordinaria manutenzione
  • la nomina dei consiglieri, se prevista dal regolamento
  • l'approvazione del regolamento condominiale quando è obbligatorio.

L'assemblea è convocata dall'amministratore o su richiesta di almeno 2 condomini che rappresentino almeno 1/6 del valore dell'edificio.
Senza l'amministratore l'assemblea può essere convocata anche da un solo condomino.
L'avviso di convocazione deve essere comunicato almeno 5 gg. prima della data dell'assemblea; quando si deve decidere su questioni importanti, è meglio convocare i condomini con lettera raccomandata.
In prima convocazione, per la validità devono essere presenti tanti condomini che rappresentino almeno i 2/3 del valore dell'immobile e la maggioranza dei partecipanti al condominio.
Se non è costituita in prima convocazione, se ne deve convocare una seconda entro 10 gg. per la cui validità è richiesta la presenza di 1/3 dei condomini e almeno 1/3 del valore dell'edificio. La mancata convocazione anche di un solo condomino rende nulla l'assemblea.
Ciascun condomino può farsi rappresentare, tramite delega scritta, da un'altra persona ma non più dall'amministratore, come prevede la recente riforma.
La convocazione deve contenere data, ora, luogo e oggetto dell'assemblea con l'ordine del giorno ben chiaro.
Sulle spese di riscaldamento e condizionamento deve partecipare e votare l'inquilino anzichè il proprietario; in caso contrario la delibera è nulla.
L'assemblea delibera validamente in prima convocazione con un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti e almeno la metà del valore dell'edificio mentre in seconda convocazione, con un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti e almeno 1/3 del valore dell'edificio.
Le delibere assembleari possono essere impugnate entro 30 gg dal singolo condomino dissenziente, assente o astenuto oppure dal conduttore se riguardano le spese di riscaldamento e condizionamento.
Durante l'assemblea bisogna scrivere il verbale che ha valore di prova scritta e che verrà trascritto nel libro dei processi verbali e inviato, in copia conforme, a tutti i condomini.
L’amministratore è una figura fondamentale all’interno della comunione negli edifici; egli deve agire secondo l'ordinaria diligenza in adempimento dell'incarico conferitogli ed è rinnovato automaticamente dall'assemblea solo per una annualità.
Quando i condomini sono più di 8, l'assemblea deve nominare un amministratore e determinarne il suo compenso; negli altri casi la sua figura è facoltativa.

I compiti dell'amministratore sono i seguenti:

  • garantire l'esecuzione delle decisioni prese dall'assemblea
  • disciplinare e vigilare sull'uso delle cose comuni per il miglior godimento di tutti i condomini
  • curare l'osservanza del regolamento di condominio
  • riscuotere i contributi dai condomini in base alla ripartizione delle spese
  • compiere gli atti conservativi-manutenzione ordinaria alle parti comuni dell''edificio
  • convocare l'assemblea una volta all'anno per l'approvazione del rendiconto della sua gestione documentando le spese sostenute
  • agire in giudizio contro i condomini che non adempiono ai doveri
  • curare la tenuta dei registri dell'anagrafe condominiale e dei verbali di assemblea
  • conservare tutta la documentazione inerente al suo mandato.
     

La gestione del denaro comune è uno dei compiti più delicati che deve affrontare l'amministratore e che causa più litigi fra i condomini soprattutto riguardo la ripartizione delle spese e la morosità di alcuni, che crea debiti per il condominio. La riforma ha migliorato la trasparenza rendendo obbligatoria l'apertura di un c/c condominiale sul quale far transitare tutti i flussi finanziari del condominio.
Inoltre, sempre ai fini della trasparenza, su richiesta dell'Assemblea, l'amministratore è tenuto ad attivare un sito Internet del condominio che consenta agli aventi diritto, la consultazione dei documenti e l'estrazione di copia.
Se l'operato dell'amministratore non soddisfa i condomini può essere revocato per gravi irregolarità come ad esempio per la mancata presentazione del bilancio di esercizio oppure perchè non ha i requisiti richiesti dalla nuova riforma.

LE SPESE E LE LITI CONDOMINIALI – I RAPPORTI DI VICINATO 
Le spese deliberate a maggioranza necessarie per la conservazione e il godimento della cosa comune, gravano sui partecipanti alla comunione in proporzione al valore delle proprietà di ciascuno espresse in millesimi.
La ripartizione delle spese, in via generale, è stabilita dal codice civile e dal regolamento condominiale. Gli inquilini dei singoli appartamenti devono rimborsare ai proprietari le spese condominiali ordinarie ma non quelle straordinarie.
Se si tratta, però, di cose destinate a servire i condomini in misura diversa (ascensore che viene usato in base ai piani oppure scale e cortili utilizzati solo da alcuni e non da altri) le spese sono ripartite in relazione all'uso che ciascuno può farne.
Le liti all’interno di un condominio possono essere molteplici e quando si acquista una unità immobiliare al suo interno, è bene mettere in chiaro all’amministratore la propria posizione nei confronti delle controversie in corso.
I rapporti di vicinato al di fuori delle realtà condominiali, sono spesso ugualmente fonte di aspri conflitti per diverse ragioni: rumori, non rispetto delle distanze dal confine, ostruzione di luce o aria, spese per la manutenzione del muro divisorio, piante vicino al confine ecc...
In entrambi i casi è preferibile giungere ad una composizione bonaria in via transattiva; un parere legale in materia di proprietà e di condominio può aiutare  a non rovinare un rapporto di vicinato che, nei limiti del possibile, deve essere improntato sul reciproco rispetto anche alla luce della recente riforma della normativa in materia.