La compravendita immobiliare

INTRODUZIONE
Quando si decide di acquistare un immobile si è esposti a numerose insidie di diverso genere.
Anzitutto si può scegliere di attuare la politica del “Fai da Te” oppure rivolgersi alle numerose agenzie immobiliari oggi presenti sul nostro territorio.
In entrambi i casi è necessario raccogliere tutta una serie di informazioni allo scopo di affrontare meglio le inevitabili difficoltà, compreso lo stress che ne deriva: in altre parole, bisogna avere le idee chiare.
Dopo aver individuato l’immobile che interessa, occorre effettuare dei controlli prima di firmare una proposta d’acquisto oppure subordinare detta proposta alla completa regolarità dell’immobile (vizi, evizione, urbanistica, catasto, cause pendenti, impianti, ecc ecc…).
Qualunque transazione immobiliare necessita della forma scritta ed è per questo necessario fare attenzione a ciò che si sottoscrive perché le cosiddette proposte standard, già prestampate, non sempre sono predisposte a favore del cliente; lo stesso vale, ovviamente per gli incarichi a vendere.
Quindi, è consigliabile prenderne una copia da portare a casa per leggerla con calma, salvo poi sottoporla all’attenzione di una persona esperta.
Se ciò non fosse possibile oppure in qualche modo sconsigliato od ostacolato, bisognerebbe diffidare della serietà di chi la propone.
Buona parte dei contenziosi, deriva proprio dall’avere siglato promesse o proposte in maniera avventata o comunque affrettata, senza aver pensato prima di consultare un legale.
Ricordiamoci: prevenire è meglio che curare, a maggior ragione quando si sta trattando l’acquisto di tutta una vita con conseguente impegno di capitali oltre ad un mutuo vincolante per diversi anni.

IL FAI DA TE
Non nascondo che intraprendere la strada del “Fai da Te” fa risparmiare le provvigioni dovute all’Agenzia, ma risulta essere la più pericolosa, soprattutto se non affiancati da una persona competente in materia.
C’è sempre la necessità di predisporre accordi preliminari, accompagnati dalla corresponsione di una caparra e di fissare dei termini per la conclusione del contratto ponendo anche delle clausole a garanzia della serietà dell'altro contraente.
In altre parole, sono molte le possibilità per tutelarsi in maniera preventiva, con funzione di controllo delle sopravvenienze che potrebbero venire alla luce successivamente agli accordi preliminari:
evenienze che,

• se riguardano il valore del bene, possono determinare un’azione giudiziaria per l’esecuzione in forma specifica dell’obbligo di concludere il contratto ex art. 2932 c.c. con contestuale riduzione del prezzo, ovvero in alternativa la richiesta di eliminare i vizi del bene immobile;
• se riguardano il caso di inadempimento del compratore possono determinare la risoluzione del contratto con il diritto di trattenere l’importo corrisposto a titolo di caparra confirmatoria oppure, nel caso di inadempimento del venditore, di esigerne il doppio di quella già versata oltre al risarcimento dei danni, in entrambi i casi.

COMPRARE O VENDERE CON L’AGENZIA
Se ci si rivolge, invece, ad una agenzia immobiliare, bisogna mettere in conto un altro ordine di difficoltà sul piano giuridico, legate fondamentalmente alle provvigioni.
L’agente immobiliare, non deve solo far incontrare la domanda con l’offerta, ma deve obbligatoriamente informare correttamente le parti, secondo la deontologia professionale del mediatore con la cosiddetta “diligenza del buon padre di famiglia” che è considerata, da giurisprudenza consolidata, come media diligenza professionale.
Il mediatore dovrebbe controllare lo stato dell’immobile dal punto di vista urbanistico e catastale ed avvertire i propri clienti dei rischi inerenti la compravendita immobiliare. Solo così può aver svolto un buon lavoro anche se le provvigioni molto spesso vengono pagate per il solo fatto di avere messo in contatto le due parti.
Invece, alle volte succede che l’agente fa firmare proposte irrevocabili di acquisto che divengono, con la sottoscrizione dell’altro contraente, automaticamente compromessi, oppure incarichi a vendere in esclusiva con penali in caso di recesso o altro ancora.
Ci sono pure tante piccole accortezze da osservare, quindi, anche quando si decide di affidarsi ad un consulente-agente-mediatore immobiliare come quella di accertarsi se gli impianti sono a norma di legge, se vi sono abusi edilizi non regolarizzati, pignoramenti o ipoteche sull’immobile che emergeranno, nel caso peggiore, all’ultimo momento, a carte già firmate.
In definitiva, situazioni da non sottovalutare e nelle quali non vorremmo mai incappare.
È bene, quindi, per tutelarsi di fronte a simili sorprese, condizionare qualunque proposta pre-confezionata alla completa regolarità dell’immobile.
Va precisato, in conclusione, che sia la proposta di acquisto sia il mandato a vendere, stilati su moduli prestampati, sono atti unilaterali che obbligano le due parti autonomamente ma che garantiscono e tutelano l’agente immobiliare nei confronti di entrambe (acquirente e venditore).

IL CONTRATTO PRELIMINARE
Nella stipulazione del contratto preliminare, si definisce, poi, tutta una serie di caratteristiche, dell’immobile oggetto della compravendita, che si dovranno individuare puntualmente nel rogito notarile.
Nonostante la legge non richieda in modo scrupoloso le menzioni urbanistiche, è bene, invece, inserirle affinché non insorgano contestazioni al momento del trasferimento definitivo del bene immobile.
Il promissario acquirente dell’immobile deve, nel preliminare, subordinare assolutamente la conclusione del contratto definitivo alla concessione di un finanziamento da parte di un istituto di credito, ossia alla disponibilità di fondi per fare fronte all’impegno che, in caso di esito negativo, invaliderebbe l’intero contratto, con restituzione delle somme già corrisposte a qualunque titolo.
La trascrizione del compromesso, poi, con effetto prenotativo del bene, evita numerose truffe ai danni di chi sta per acquistare un immobile, ma, come si usa nella pratica, non viene quasi mai effettuata o almeno viene effettuata solo quando non c’è una sufficiente fiducia fra le parti contraenti.
La legge che tutela gli acquirenti di immobili da costruire (D. Lgs 122/2005) garantisce con una fideiussione le somme che il futuro compratore versa al costruttore al momento del compromesso per i rischi più diversi attinenti l’immobile; il mancato rilascio di detta fideiussione determina la nullità del contratto preliminare con tutto quanto ne deriva.
Nella forma di acquisto che recentemente si è imposta con la crisi, il cosiddetto "rent to buy", il contratto preliminare rappresenta poi il cuore di tutto il sistema.

IL CONTRATTO DI COMPRAVENDITA (ROGITO)
Dopo tutti gli accordi preliminari (proposte  e mandati) ed il successivo contratto preliminare, se tutto è stato fatto nel migliore dei modi, si può giungere al “benedetto” rogito o contratto definitivo che viene solitamente redatto da un notaio previa verifica dei documenti in possesso delle parti, riproducendo quanto già predisposto nei precedenti atti.
È in quest’ultima fase che emergono eventuali irregolarità a livello di catasto, conservatoria, fiscali, relative all’immobile oggetto della compravendita; tutte queste posizioni, dovrebbero essere controllate da una persona competente con largo anticipo per fugare ogni dubbio.
Gli adempimenti successivi all’atto di compravendita sono solitamente a carico del notaio (registrazione, trascrizione ai RR. II., voltura catastale) il quale, previo pagamento delle relative imposte, li dovrà effettuare tempestivamente per via telematica al fine di tutelare l’acquirente.
Infine, se l’acquirente ha chiesto il mutuo ad un istituto di credito, il relativo contratto verrà stipulato contestualmente alla compravendita dell’immobile allo scopo d’iscrivere ipoteca a favore dell’istituto che ha concesso il prestito al nuovo proprietario.
Nell’atto di compravendita andrà specificato il prezzo di acquisto dell’immobile che ha un valore giuridico molto importante soprattutto nell’evenienza di successive controversie ed in particolare, nel caso di fallimento del venditore.
Infatti, si presume che chi acquista ad un prezzo particolarmente basso conosca lo stato di difficoltà del venditore.
Quindi è necessario fare attenzione a ciò che viene scritto nel rogito proprio per non perdere, in casi estremi, sia i soldi che la casa!!
Un ultimo consiglio: trasferite al più presto la residenza, così da considerarla abitazione principale (nel caso di prima casa) perché è maggiormente tutelata dalle ultime novità di legge.

RIEPILOGO
1) Si può acquistare o vendere casa in due modi:

• direttamente (con o senza l’aiuto di un esperto) usando l’accortezza di redigere nel miglior modo possibile il contenuto degli accordi preliminari per tutelarsi da ogni evenienza;
• tramite l’ausilio di un mediatore immobiliare, nel qual caso, occorre fare attenzione al tipo di modulo standard predisposto dall’agenzia che si è invitati a firmare: quindi, è mio consiglio rivolgersi ugualmente ad un esperto prima di sottoscriverlo, per chiedere chiarimenti.Ricordiamoci infine che dal momento della conclusione dell’affare per effetto dell’intervento del mediatore matura il diritto per quest’ultimo alle provvigioni.

2) In successione, verso l’acquisto del diritto di proprietà, troviamo il contratto preliminare, che è l’atto più impegnativo prima del rogito, nel quale vengono già trascritte le caratteristiche dell’immobile e gli eventuali impedimenti al trasferimento della proprietà con la definizione di tutti i dati e delle somme da corrispondere a titolo di acconto e/o caparra.

3) Nel rogito notarile, vengono spesso ripetuti gli estremi del compromesso descritti in modo dettagliato.
All’atto della sottoscrizione del contratto definitivo la banca deve avere già concesso il mutuo ed il notaio effettuato i controlli necessari.
Concludendo, siamo alla resa dei conti:

• se vi sono delle irregolarità, inevitabilmente vengono alla luce;
• è necessario saldare l’importo stabilito dalle parti per la compravendita oltre che i costi del notaio, le tasse di registrazione e l’eventuale provvigione al mediatore, se non è stata ancora corrisposta.